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Por que o contrato de locação é mais importante do que parece?
Se você vai alugar um imóvel, saiba: o contrato de locação é um
documento fundamental. Mais do que formalizar o acordo, ele estabelece
direitos, deveres e prazos que vão nortear toda a sua permanência no imóvel.
E o ideal é que ele esteja bem claro antes de você assinar qualquer coisa. É
aqui que o corretor entra como um verdadeiro parceiro. Ele vai explicar
termos técnicos, orientar sobre garantias, negociar cláusulas e garantir que
tudo esteja de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). A presença
dele evita mal-entendidos e assegura que você entre nessa jornada com
segurança.
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O que observar no contrato e o que a Lei do Inquilinato diz?
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O
contrato pode parecer complexo à primeira vista, por isso há pontos
essenciais que você precisa entender:
- Prazo do
contrato:
normalmente é de 30 meses, mas pode variar.
- Multa por
rescisão antecipada: se você sair antes do
prazo, pode ter que pagar uma multa proporcional. Porém, a lei
permite que o inquilino encerre o contrato após 12 meses sem multa,
desde que isso esteja expressamente previsto no contrato.
- Despesas
extras:
o contrato deve indicar quem paga condomínio, IPTU, consertos, etc.
- Garantias
locatícias: como fiador, caução
(normalmente 3 aluguéis) ou seguro-fiança — você escolhe com o
proprietário.
- Índice de reajuste:
geralmente é o IGP-M, e determina quanto o aluguel poderá aumentar a
cada 12 meses.
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A garantia
locatícia é uma exigência comum dos proprietários para proteger o imóvel
em caso de inadimplência (não pagamento do aluguel ou danos ao imóvel).
Você e o proprietário podem negociar qual será usada. Abaixo as
principais opções:
Fiador: você indica uma pessoa (geralmente um parente ou amigo) que
se compromete a pagar a dívida caso você não cumpra com as obrigações do
contrato.
✅ Vantagens:
- Sem custo para o inquilino.
❌ Desvantagens:
- Processo burocrático, com
envio de muitos documentos.
- Algumas pessoas têm
dificuldade em encontrar alguém disposto a assumir essa
responsabilidade.
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Caução: Você deposita um
valor como garantia, que geralmente equivale a até 3 meses de aluguel.
Esse valor fica retido durante o contrato e é devolvido no fim.
✅ Vantagens:
- Simples e direto, sem
envolver terceiros.
- Valor é devolvido no fim do
contrato, se tudo estiver em ordem.
❌ Desvantagens:
- Exige desembolso imediato no
início do contrato.
- Pode pesar no orçamento de
quem está começando a vida no imóvel.
-
Seguro-fiança: Você contrata um
seguro com uma seguradora que cobre o aluguel em caso de inadimplência. O
custo pode ser mensal ou anual e não é reembolsável.
✅ Vantagens:
- Dispensa fiador e caução.
- Libera o inquilino da
obrigação de encontrar garantidores.
- Algumas apólices incluem
serviços de assistência 24h.
❌ Desvantagens:
- Tem custo extra, que pode
representar 1 a 2 aluguéis por ano.
- O valor não é devolvido ao
final do contrato.
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Assinou
o contrato? Ótimo. Mas ainda tem etapas importantes:
- Vistoria
inicial:
é um laudo que detalha as condições do imóvel antes da sua entrada.
É essencial conferir tudo com atenção: torneiras, paredes, portas,
tomadas, eletrodomésticos (se for mobiliado). Guarde este documento,
ele será referência quando você sair.
- Entrega
das chaves: só ocorre após assinatura
do contrato e confirmação de pagamento do primeiro aluguel +
garantias (como caução ou seguro).
- Mudança: se o
imóvel for em condomínio, é comum ter que agendar sua mudança com
antecedência. Verifique os horários permitidos, se há taxa, e se o
elevador de serviço precisa ser reservado.
- Cadastro
no condomínio: normalmente, você deve
preencher um formulário com seus dados e entregar uma cópia do
contrato. Isso garante seu acesso às áreas comuns e mais segurança
para todos.
- Ligação de
serviços:
água, luz, internet e gás (quando individualizado) devem ser
transferidos para seu nome.
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Enquanto
estiver no imóvel, o inquilino tem algumas responsabilidades claras:
- Manter o imóvel em boas
condições, realizando pequenos reparos e manutenção regular.
- Pagar pontualmente aluguel,
condomínio e contas vinculadas à unidade (água, luz, gás, IPTU,
etc.).
- Não realizar reformas
estruturais sem autorização do proprietário.
- Devolver o imóvel nas mesmas
condições da vistoria, salvo desgaste natural.
Ao
final do contrato, é feita uma vistoria de saída, e o imóvel precisa
estar em estado semelhante ao da entrada. Pinturas, consertos e limpeza
podem ser exigidos, dependendo do caso.
Direitos que
muitos inquilinos não conhecem.
- Aluguel só pode ser
reajustado 1x por ano (conforme índice definido)
- IPTU e condomínio podem ser
cobrados, mas devem estar especificados no contrato
- Imóvel com problemas graves
(infiltrações, falta de estrutura, etc.) pode ser motivo para
rompimento contratual sem multa (art. 9)
- O locador deve entregar o
imóvel em condições de uso (Lei do Inquilinato, art. 22)
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Alugar
um imóvel pode parecer um desafio — mas com a orientação certa, tudo se
torna mais simples. O contrato, a vistoria, a mudança e os deveres
durante a locação são etapas que exigem atenção, mas não precisam ser um
bicho de sete cabeças. A imobiliária é quem te guia nesse caminho: ela
conhece o processo, evita erros e garante que seu primeiro passo seja
firme e tranquilo.
Mais do que assinar um contrato, você está iniciando uma nova fase. E
esse começo merece ser bem feito.
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